Источник: 66.RU
Потенциальные покупатели жилья могут по-разному отреагировать на новости про обвал цен на нефть. Поэтому в ближайшие два месяца отвечать за спрос будет эмоциональный фактор.
Как ипотека зависит от нефти
Курс рубля во многом зависит от стоимости барреля нефти. Падение российской валюты — это один из факторов разгона инфляции. Чтобы ее сдержать, Банк России повышает ключевую ставку. Если упростить, то ключевая ставка — это стоимость денег: коммерческие банки берут деньги в долг у ЦБ под процент ключевой ставки.
Для клиентов она выше, поскольку финансовые структуры закладывают и свою надбавку. Как правило, средняя ипотечная ставка выше ключевой на 1,5–2,5%. Иногда девелоперы договариваются с банками и в рекламных целях работают ниже рынка.
Как продажи квартир зависят от ипотеки
По сути, доступная ипотека — это самый главный стимул для приобретения жилья, который важнее даже стоимости квадратного метра. В декабре 2014 года Банк России поднял ключевую ставку на 6,5 процентных пунктов — до 17%. Тогда все банки ввели заградительные ставки по ипотеке и возникла реальная угроза банкротства застройщиков.
Спустя полтора года этот показатель вернулся к докризисному уровню, и дальше ипотека начала только дешеветь. Это привело к тому, что 2018 год стал рекордным по выдаче кредитов на покупку квартир (1,5 млн кредитов на 3 трлн рублей по всей стране).
Дешевая ипотека — это еще и залог исполнения задач нацпроекта «Жилье и городская среда», который предполагает, что за четыре года ввод жилья вырастет в полтора раза. Целевой ориентир на 2021 год — ипотечная ставка 8,5% и 1,6 млн выданных кредитов; на 2024 год — 7,9% и 2,26 млн соответственно.
Сейчас ключевая ставка — 6%. Ближайшее заседание ЦБ, где могут принять решение о пересмотре основного параметра кредитно-денежной политики, состоится 20 марта.
Что будет дальше
«В условиях рекордно низкой инфляции (2,3% по итогам февраля) Банк России выступает бенефициаром умеренной девальвации рубля — по этой причине реакция Банка России если и состоится, то будет не столь сильной и не столь быстрой, как в 2014 году», — пояснила 66.RU руководитель аналитического управления «Открытие Research» банка «Открытие» Анна Морина.
Руководитель Центра макроэкономического анализа Альфа Банка Наталия Орлова подтверждает, речь не идет о девальвации рубля, похожей на 2014 год.
Наталия Орлова, руководитель Центра макроэкономического анализа Альфа Банка:
— Сейчас рубль просто перешел на значения, более соответствующие новым мировым ценам на нефть. При цене на нефть 50 долларов за баррель равновесное значение курса было 67 рублей за доллар, снижение на 10 долларов означает ослабление рубля на 5 рублей, то есть нефть по 35 долларов предполагает курс в районе 75 рублей за доллар. Это просто подстройка курса к новому состоянию платежного баланса.
Так или иначе, на рынке жилья могут существовать опасения, что ипотека будет дорожать. В краткосрочной перспективе для застройщиков — это хорошая новость. Пока ЦБ не объявил о повышении ключевой ставки, а банки — ипотеки, люди массово начнут оформлять сделки. Но из-за «перегретого» спроса сейчас продажи примерно через полгода просядут.
Как отметил глава аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков в разговоре с корреспондентом 66.RU, нельзя делать по горячим следам далекоидущие выводы.
Михаил Хорьков, аналитик УПН:
— Сейчас много полярных мнений на этот счет, и за любым изменением спроса будет стоять эмоциональная реакция на происходящее. Любая паника влияет на поведение покупателя. Причем одна и та же ситуация может интерпретироваться по-разному: одни будут ожидать снижения цен (из-за кризиса в экономике), другие — роста ставок по ипотеке.
Страх и ожидания будут управлять рынком в ближайшие месяц-два, считает Михаил Хорьков. Потом ситуация стабилизируется, излишняя волатильность рубля исчезнет, и люди начнут подходить к покупке квартиры более взвешенно и объективно.