Источник: Бюллетень недвижимости
Доли в квартирах – товар специфический. Цены на них могут соответствовать рыночным, а могут и стремиться к нулю, в случае если среди собственников нет согласия. Генеральный директор АН «Доли.ру» Игорь Аболемов рассказывает, как быть, если сособственникам не удается поделить квартиру.
– Сам по себе институт долевой собственности, если объект находится в совместном владении дружной семьи, не так уж и плох. Но в реальной жизни он порождает множество сюжетов, когда рассорившиеся собственники и наследники превращают даже приличную квартиру в неликвид. Почему так происходит? Из-за несовершенства законодательства?..
– Я бы не спешил винить законодателей. Вот пример. Казахстан – единственное на территории бывшего СССР государство, где подобные проблемы решаются сходу. По инициативе любого собственника, даже миноритарного, объект, ставший причиной раздора, может быть выставлен на торги – на основании судебного решения. Финал: все вчерашние собственники получили соответствующие долям суммы и разошлись – ссориться бесполезно. Но такое возможно только в системах, основанных на прецедентном праве. У нас все сложнее: чтобы «достичь совершенства», придется переписать множество законов и подзаконных актов – и то не факт, что интересы всех сторон будут учтены.
Второй момент – в местной специфике. Жилье в Петербурге традиционно дорогое, почти любая «долька» стоит реальных денег, а институт регистрации по месту жительства никто не отменял. Поэтому купить долю – желающих немало. В свою очередь, далеко не все собственники горят желанием продавать лишние квадратные метры: владение ими рассматривается и как «капитал», и как инструмент шантажа других собственников. Отсюда, как вы выразились, и «сюжеты».
– Кто и для чего покупает доли?
– В основном в качестве стартового жилья: для прописки, проживания или в качестве инвестиции. Покупка доли, дающей возможность прописки (в настоящее время – от 4 кв. м на человека), серьезно облегчает жизнь: и на работу легче устроиться, и ипотечный кредит в перспективе получить.
– В основном покупатели ради прописки – иногородние?
– Не всегда. Как раз иногородних чаще интересуют доли с возможностью проживания – как минимум дающие возможность занять комнату или хотя бы койку.
Кстати, у нас немало заявок по Адмиралтейскому, Приморскому и Василеостровскому району, причем и от петербуржцев тоже. А знаете почему? Потому что люди приобрели так называемые апартаменты, а зарегистрироваться в них не могут: им продали нежилое помещение. Еще один случай – вы построили коттедж и постоянно живете в садоводстве. Теоретически у вас есть возможность прописки. Практически – реализовать ее удается далеко не всем: для этого нужно, чтобы ваш дом был не садовым, а жилым, и признан таковым «в установленном законом порядке». Но часто единственно возможный выход – покупка маневренной жилплощади – для прописки. Ну и при случае закинуть вещи или переночевать, если вы «зависли» в городе.
– Насколько выгодны инвестиции в долевую собственность?
– Скажем так, в ряде случаев выгода действительно перевешивает риски. Например, когда есть перспектива поэтапно выкупить другие доли. Или вместе с другими собственниками сдавать объект в аренду и получать доход. Но долевая собственность – это тот случай, когда один не вполне адекватный совладелец может поставить крест на вашем проекте или серьезно его осложнить.
– Особенность рынка недвижимости Петербурга заключается в том, что в долевой собственности у нас больше 80% квартир. По этому показателю Северная столица обогнала и Москву, и все прочие российские регионы. Почему так?
– В первую очередь из-за того, что Петербург не только Северная, но и коммунальная столица (а коммуналки, как известно, у нас оформляются в долевую собственность). Но исторические коммуналки расселяются, и при этом с упорным постоянством плодятся новые, в том числе в недавних новостройках, причем даже в домах комфорт- и бизнес-класса.
Во-вторых, в долевую собственность всех членов семьи оформляются квартиры, приобретенные с использованием социальных пособий, материнского капитала и семейной ипотеки с субсидированной ставкой. Да, наше государство, наделяя несовершеннолетних своим «углом», заботится об их будущем. Но дети подрастают, создают свои семьи. А неутешительная статистика свидетельствует, что подавляющее число браков заканчиваются разводами. Семья распадается, а результат – коммуналка, в которой каждый владелец доли может заходить в любую комнату как к себе домой или наложить вето, если вы хотите сдать свою долю в аренду.
В-третьих, коммуналки плодят наследники: вчера они собирались в гостях за семейным столом, а сегодня, оформив наследство, становятся заклятыми врагами. По идее, потенциальный наследодатель мог бы позаботиться и написать завещание. Но, во-первых, все мы внезапно смертны. Во-вторых, родственники избегают разговоров на щепетильную тему. В-третьих, и завещание не все вопросы решает. Например, по закону наследодатель не может просто так взять и завещать квартиру любимому племяннику, обделив наследников первой очереди, состоящих на иждивении, – например, таких, которые просто достигли пенсионного возраста.
– А давайте на конкретном примере попробуем разобраться, сколько все-таки стоит доля в «наследственной» квартире и что с ней можно сделать. Итак, дано: двухкомнатная квартира в панельке, оценена в 4 млн руб. Доля ¾ принадлежит моей знакомой (получила по завещанию от отца), ¼ – вдове отца от второго брака (пенсионерка, обязательный наследник). Отношения зашли в тупик. Знакомая хочет выкупить «четвертинку», но вторая собственница если и готова уступить ее, то по цене намного выше рыночной. Какая цена в данном случае справедлива?
– Обычно при оценке для суда основной показатель – цена доли как части целого. То есть оценщик должен назвать рыночную стоимость квартиры при условии ее продажи на рынке здесь и сейчас. Соответственно, если квартира оценена в 4 млн руб., то ¼ – это 1 млн. Если ваша знакомая намерена выкупить «четвертинку» у совладелицы, ей имеет смысл предложить скидку 7–10%. Это будет справедливая цена, ведь вам в данном случае не нужно пользоваться услугами риэлторов и платить вознаграждение.
Соответственно, лучший вариант для наследников – договориться и продать всю квартиру. Или, как вариант, если совместной собственности меньше трех лет и не хочется терять на налогах – привести ее в порядок, сдать, а потом уже и продавать. Но опять-таки обо всем этом нужно договариваться. Потому что, если согласия нет, вы обречены на потери.
– Вернемся к нашей ситуации. Знакомая опасается, что вторая собственница продаст свою долю из вредности чужим людям, а она об этом не узнает. Возможно ли такое?
– Теоретически – нет, практически – да. Сособственница должна отправить уведомление о планируемой продаже с предложением выкупить долю по обозначенной цене. При отказе или молчании – дороже продать сможет, дешевле нет. Поэтому, если ваша знакомая боится пропустить уведомление, пусть сработает на опережение, а именно отправит нотариально заверенное уведомление о желании выкупить долю с указанием цены. Такие действия обычно отрезвляют контрагента.
Но в вашем случае вот на что нужно обратить внимание. Если это двушка, пригодная для проживания, но в ней никто не проживает, то у владелицы четвертой части есть шанс продать свою долю по цене несколько выше обозначенной – например, за 1,2 млн руб. Такое жилье ищут стесненные в средствах нерезиденты, преимущественно из ближнего зарубежья. Да, это та категория покупателей, которая готова вселиться, занять «пустую» квартиру, прописаться всей семьей и жить. Правда, если квартира убитая и требует вложений – такой ход событий маловероятен. Обычно такие покупатели ищут квартиры в хорошем состоянии: они не готовы вкладывать в ремонт.
– А может ли сособственница подарить свою долю, не поставив в известность соседку?
– К сожалению, да. Но, во-первых, если это будет притворная сделка, то, скорее всего, с демпинговой ценой. Во-вторых, у вашей знакомой будет шанс привлечь юристов и развалить такую сделку через суд. Это долго, сложно, но можно. То есть это тот случай, когда обе стороны, чтобы остаться при своем, вынуждены будут нести потери. Это неразумно.
– Игорь Сергеевич, давайте напоследок дадим несколько советов тем, кто оказался в сходных ситуациях.
– Во-первых, будьте грамотными и старайтесь их предусмотреть. Если ваши родные озаботились вопросами наследования или оформления наследства – дайте им почитать эту статью.
Во-вторых, помните, что долевая собственность с запутанными отношениями собственников снижает ликвидность объекта. Разделив наследственную квартиру на доли и устроив войну, вы рискуете превратить свою недвижимость в неликвид. Расскажите об этом вашим сособственникам.
В-третьих, если война за «сферы влияния» уже в разгаре, не гадайте, кто кому сколько и за что должен. Узнать справедливую цену объекта можно единственным способом – продав его. Поэтому предложите сособственникам предпринять реальные шаги по совместной продаже. Возможность получения денег здесь и сейчас отрезвляет и настраивает на конструктивный лад. Все сразу начнут их мысленно тратить: гасить кредиты, покупать обновки, присматривать новое жилье в ипотеку…
В-четвертых, если ситуация близка к тупиковой, раскачивайте ее, делайте предложения о продаже или выкупе. При этом если квартира пустая, а ваши «партнеры» избегают переговоров и тянут время – пропишитесь и поселитесь в ней. Такой ход делает их более сговорчивыми.
Помните, что тупиковых ситуаций не бывает, а любая недвижимость – востребована. Например, наша компания готова выкупать доли от 4 кв. м за 100 тыс. руб., – практически не глядя. Даже в тех случаях, если другие сособственники недосягаемы, а их местонахождение неизвестно.
В штате компании «Доли.ру» работают юристы, способные распутывать сложные клубки «недвижимых» отношений и выигрывающие практически все суды. Хотя, конечно же, до судов дело лучше не доводить.
ДОСЬЕ БН
Игорь Сергеевич Аболемов
Родился в 1976 году в Архангельской области. Окончил юридический факультет СПбГУ. С 1993 года работал в агентствах недвижимости, в 1996 году основал юридическую фирму «Гарант», а в 2008 году – агентство недвижимости «Доли.ру».