Источник: Бюллетень недвижимости
Убитая квартира на вторичном рынке – покупка неликвидного жилья или шанс приобрести собственную жилплощадь с солидной скидкой? Стоит ли вкладываться во вторичку, которая повергает в шок даже опытных риэлторов?
Едкий запах, плесень под паркетом, полчища насекомых, оставленные в наследство предыдущими жильцами, – решится на сделку далеко не каждый. И зря! Иногда покупатель оказывается в выигрыше.
ЗАПУЩЕННЫЙ СЛУЧАЙ
Хотели недорогую вторичку – получите: квадратные метры, повидавшие жизнь и сохранившие тайны. «Сюрпризы» здесь подстерегают буквально на каждом шагу. Но, что приятно, иногда они заметны с первого взгляда.
«Был у нас один случай, – поделился опытом генеральный директор ООО „Никси Групп“ Арсений Евстифеев. – Квартиру в хорошем старинном доме сдали под общежитие. И мы поехали ее оценить. Это был тихий ужас. В квартире 200 кв. м проживали около 50 гастарбайтеров! Вот это была убитая в хлам квартира! Вонь стояла такая, что слезы текли. При этом было видно, что раньше была шикарная квартира с хорошим ремонтом».
По оценкам экспертов, на петербургском рынке недвижимости доля убитых квартир составляет 5–7%. Зачастую это запущенные квартиры в хрущевках, брежневках или в типовых домах позднего советского периода, а также коммунальные квартиры. Например, к неликвидной категории можно смело отнести недвижимость на последнем этаже в доме с протекающей крышей. Однако довольно часто жилье доводят до ужасающего состояния не общедомовые проблемы, а сами собственники или арендаторы.
«Убитая квартира – значит мертвая, в ней нельзя жить, – считает заместитель директора компании „Адвекс-Приморский“ Людмила Ермолаева. – Убить квартиру можно по-разному. Например, квартира, в которой ремонт делался лет 20-30 назад и потом за ней никто не ухаживал – не мыл, не вытирал пыль, не чистил сантехнику и т. д. Или какой-то нетрезвый или в иной форме неадекватный гражданин побуйствовал от души – поломал и разбил все, что увидел. После пожара, как сама обгоревшая, так и залитая в ходе пожаротушения. Также убитая квартира бывает у человека, живущего с животными в неразумных количествах».
КОШКИ, СОБАКИ И ДРУГИЕ ОБИТАТЕЛИ
Кстати, ущерб от массового пребывания в доме кошек и собак – одна из распространенных проблем. Запах после любимых домочадцев не выветривается даже после нескольких обработок, а сами квартиры с признаками активности питомцев реализуются впоследствии с хорошим дисконтом.
«Встречаются квартиры с десятками кошек, запах которых начинаешь чувствовать еще при входе в парадную, – рассказала руководитель направления вторичной недвижимости агентства „Магазин квартир“ Виолетта Дедиева. – Аллергия на кошек – распространенное явление, часто ею страдают не только взрослые, но и дети. Для них покупать такую квартиру опасно для здоровья! Испытывать аллергические приступы гиперчувствительные люди могут даже после ремонта. Насекомые – клопы и тараканы, как правило, остаются в квартире после арендаторов. Проблема в том, что даже после обработки помещения службами дезинфекции насекомые со временем могут вернуться: дома часто заражены насквозь».
Еще одна проблема, не менее опасная для здоровья жильцов, – плесень и грибок в квартирах. Появляются они часто при многократном затоплении с верхних этажей. Избавиться же от этой заразы самостоятельно довольно сложно, а если и получится, не факт, что с концами. Потенциальным покупателям следует лишний раз задуматься, связываться ли с такого рода жильем.
ДИСКОНТ С ВИДОМ НА РЕМОНТ
В некоторых случаях отделка в помещениях, как и общее состояние коммуникаций, производит впечатление полнейшего запустения. Полуразрушенное напольное покрытие, готовые рассыпаться от одного прикосновения трубы в санузлах, обугленные окна – все эти детали буквально кричат о серьезных расходах на капитальные ремонтные работы.
«При покупке подобных квартир нужно подумать о тех реальных рисках, с которыми можно столкнуться в будущем, но главное – оценить бюджет на улучшение будущего жилья, а потом умножить эту цифру на два, – считает Виолетта Дедиева. – Тем не менее убитые квартиры пользуются спросом покупателей. По нашей статистике, цена на них ниже рыночной на 10–15% по сравнению с подобными квартирами, которые требуют косметического ремонта, и, соответственно, на 30% ниже аналогичных с приемлемым состоянием.
Продавцам рекомендую в такой квартире убрать все, что осталось, и декларирую ее как квартиру без внутренней отделки. По крайней мере, покупателю не надо будет ничего обдирать. В квартирах после пожара надо не просто копоть соскоблить, но и снять всю штукатурку и полы, потому что запах дыма не так-то просто удалить полностью».
Далеко не всегда продавец охотно берет расходы на себя и приводит квартиру в божеский вид, поэтому именно покупатель принимает взвешенное решение о рентабельности покупки. Если, например, будущий собственник приобретает квартиру для перепродажи, он может на ней хорошо заработать. Бывали случаи, когда новый хозяин, вложив около 300 тыс. руб. в косметический ремонт, смог позже продать недвижимость на 1 млн руб. дороже ее изначальной стоимости.
Если квадраты покупаются не для продажи, а для комфортной жизни, надо быть готовым к серьезным затратам и сносу всего старого. Это включает замену пола, окон, дверей, реставрацию стен, проведение новых коммуникаций и др. Оценить расходы на ремонт, как и степень разрушений, поможет опытный прораб, услугами которого не помешает воспользоваться. Без участия специалиста слишком велик риск оказаться как раз тем покупателем, не заметившим следы недавнего потопа после косметического ремонта.
НЕ УПУСТИТЬ ВЫГОДУ
Сделка с убитой квартирой станет выигрышной для покупателя лишь в том случае, если капитальный ремонт приведет к повышению стоимости объекта на рынке. А на рост цены влияет сразу несколько факторов: технические характеристики квартиры, тип жилищного фонда, расположение дома и вид из окна, состояние подъезда и социальной среды. Создавать конфетку из эконом-класса не стоит – не окупится даже с учетом скидки. Тем более что в смету придется заложить и растраты на съемное жилье, пока все восстановительные работы в убитой квартире не будут завершены.
«Ремонт удорожает квартиру только в том случае, если сам дом и окружающая среда – благополучные», – считает Людмила Ермолаева.
Квартиры в плачевном состоянии в любом случае востребованы. Для одной категории покупателей существенную роль играет дисконт и перспектива выгодных вложений в недвижимость. Для других убитое жилье – возможность приобрести квадратные метры в элитном районе или доме по умеренной цене и привести помещения в порядок по своему вкусу.