Источник: Обзор рынка новостроек
19 ноября 2020-го года в ходе заседания Совета Федерации замглава Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Никита Стасишин заявил, что в самое ближайшее время будет введен запрет на строительство апартаментов в России. Завершить все документационные процедуры и отрегулировать законопроект Стасишин пообещал до середины 2021-го года. Чем обернется нововведение для покупателей такой недвижимости и рынка жилья в целом? Читайте в материале.
Апартаменты: основные понятия
Апартаменты – это тип недвижимости, который не дает права регистрироваться в помещении на постоянной основе (допустима временная регистрация на пять лет и менее). Это делает покупку нерентабельной для иногородних граждан, которые желают получить все полагающиеся петербуржцам льготы. К апартаментам применяются повышенные тарифы ЖКХ и налоговые ставки. В среднем, коммунальные платежи выше на 20-25%, по налогам ситуация сильно разнится – в зависимости от статуса конкретного объекта. Так как в РФ нет четкого статуса для апартаментов, нет соответствующей терминологии в законодательной базе, застройщики регистрируют свои комплексы по-разному – кто-то заносит здание в реестр как отель, а кто-то как парковку со встроенно-пристроенными помещениями. Налоговая ставка варьируется от 0,5 до 2% от кадастровой стоимости.
Де-юре в России апартаменты не являются жилыми помещениями, однако часто используются именно как жилье. При этом в ходе строительства застройщику не обязательно реализовывать такой объект по ДДУ (а значит покупатель не защищен от банкротства СК или просрочки – такую защиту обеспечивает дольщикам классического жилья ФЗ №214). Кроме того, девелопер не обязан обеспечивать МФК социальными объектами – школами, детсадами и т.д. На апартаменты не распространяются стандартные санитарно-эпидемиологические требования, а значит, застройщик может допустить более тусклое освещение, низкий уровень звукоизоляции. Благодаря таким нюансам понижается и общая стоимость всей стройки, что дает девелоперу возможность уменьшить стоимость квадратного метра и сделать такое жилье более доступным и привлекательным в глазах покупателя.
В защиту апартаментов можно сказать то, что в последние годы появляется очень мало «низкокачественных» МФК – застройщики стремятся создавать рентабельные новостройки, где отсутствие детских садов нивелируется обустройством детской комнаты, библиотечной зоны, фитнес-клуба, переговорной, коворкинг-пространств, доступных всем жильцам на бесплатной основе.
Иногда стоимость квадратного метра в апартаментах даже выше, чем в обычном ЖК – связано это бывает с высокой ликвидностью проекта, с наличием доходных программ, которые предлагает девелопер в лице управляющей компании. Подобное, впрочем, можно встретить только в сервисных апартаментах, настоящих инвестиционных отелях – если речь идет о комплексе, который позиционируется как место для постоянного проживания, доходные программы либо не предусматриваются, либо оказываются банально не выгодны для собственника.
Что будет с уже построенными апарт-отелями и МФК?
Сегодня в Санкт-Петербурге более сотни апарт-комплексов, среди которых всего треть несервисных. Некоторые из них уже сданы, другие находятся на высокой стадии реализации, и лишь несколько были выведены в продажу недавно. Еще ряд МФК в стадии проекта – после ноябрьских новостей уверенности в их запуске не так много.
Что касается сданных апарт-отелей – Стасишин обозначил позицию властей по данному вопросу с уверенностью. По его словам, построенные комплексы будут переведены в формат жилой недвижимости. При этом он уточнил, что приравнять к жилью удастся только те апартаменты, «где созданы соответствующие условия для комфортного и безопасного проживания, а также предоставлена возможность пользоваться всеми инфраструктурными, социальными и инженерными удобствами». Что касается проектов, находящихся на стадии реализации, то для них будет разработан специальный список требований, которые они должны будут соблюсти, чтобы ввести объект в эксплуатацию уже в статусе жилого комплекса или перевести его в таковой после сдачи.
Неясные моменты: сервисные и несервисные отели
Есть множество темных пятен в планах государства – к примеру, не все покупатели проживают в МФК. Многие приобретали апартаменты для последующей сдачи в аренду, с целью пассивного заработка. Они сдают свои юниты, получают доход и платят налоги. Сегодня на рынке СПб есть такие примеры как In2it, Avenue Apart, Docklands – все эти объекты, по сути, являются отелями, где собственность поделена между разными физическими лицами. И эти физические лица слабо заинтересованы в переводе своей недвижимости в жилой фонд.
Эксперты рынка недвижимости построили множество догадок и теорий, однако наиболее распространенным стал вариант, что амнистия предусмотрит перевод сервисных «апартов» в гостиницы, а несервисных – в жилые объекты. Что касается «смешанных» МФК, где есть и квартиры, и апартаменты (к примеру, некоторые корпуса «Я Романтик»), то, в случае наличия в этих комплексах всего необходимого для постоянного проживания и обеспеченности их объектами инфраструктуры, их также переведут в статус жилья.
Пока что точных сведений от администрации не поступало – скорее всего, новые требования будут обнародованы ближе к лету, как и обещал Стасишин. Однако, важно понимать, что, в отличие от предыдущих заявлений правительства о том, что «пора урегулировать ситуацию с апартаментами», в этот раз власти настроены серьезно.
Последствия для покупателей и собственников
Владельцы квадратных метров в «несервисных» апарт-комплексах замерли в ожидании – в случае, если законопроект пройдет, в самое ближайшее время их недвижимость вырастет в цене. Некоторые агентства недвижимости уже сейчас подняли стоимость квадратного метра апартаментов на «вторичке», и это не случайно – за последние два месяца спрос на такое жилье вырос. К примеру, если еще два месяца назад студии площадью порядка 26-28 квадратных метров в МФК Cruise Apart стоили около 3,5-3,8 млн рублей, то сегодня есть предложения и по 5, и даже по 6-7 млн рублей.
Наблюдается оживление и на первичном рынке – петербургские девелоперы отметили, что люди стали интересоваться покупкой апартаментов больше, чем прежде. Екатерина Запорожченко, коммерческий директор Docklands Development, в своем интервью «ДП» отметила, что количество обращений за декабрь выросло по сравнению с ноябрем на 20%. Изменились сами мотивы покупки апартаментов – многие хотят успеть приобрести «апарты» сейчас, пока они стоят дешевле, а потом, когда нововведения вступят в силу, продать их по более высокой цене или использовать как жилье. Цены на квадратный метр уже немного подросли – впрочем, это может быть связано с общим удорожанием, которое наблюдается на первичном рынке.
Дольщики строящихся апарт-отелей тоже воодушевлены перспективой роста цен на недвижимость, однако в интернете высказываются опасения о вероятных переносах сроков сдачи объектов. Ведь если в середине 2021-го года опубликуют требования, которым должны соответствовать МФК при вводе в эксплуатацию, есть риск, что девелоперам в срочном порядке придется частично переделывать благоустройство, менять системы освещения, улучшать звукоизоляционные свойства и т.д. Мало того, что это может затормозить процесс строительства – это еще и дополнительные расходы. Не каждый девелопер сможет найти крупную сумму денег на финальном этапе стройки.
Для собственников уже сданных отелей риски минимальны, равно как и для дольщиков апартаментов, находящихся на высоком этапе строительства. А для грамотных инвесторов амнистия дает дополнительный шанс заработать – главное, найти надежный проект от крупного застройщика. Сегодня это сразу несколько МФК – «ArtLine в Приморском» от Setl Group (сдан в январе), «Loft на Среднем» (Docklands Development), Acqualina Apartments (Acqualina Development), IN2IT (Plaza Lotus Group), серия апарт-отелей Avenue Apart и т.д.