Источник: Интерфакс-Недвижимость
В этом году на рынке не работали даже традиционные сезонные тренды, говорят эксперты
Пока застройщики и рынок новостроек борются за выживание, привыкая к проектному финансированию, вторичному рынку жилья все нипочем. Вместе с тем, и тут не все так просто, рассказали «Интерфаксу» эксперты.
Стабильность в нестабильности
Главное событие года на рынке недвижимости, ознаменовавшееся переходом отрасли на проектное финансирование, косвенно повлияло не только на рынок новостроек, но и на вторичное жилье. По мнению экспертов, после перехода продаж новостроек на счета эскроу рынок вторичного жилья перетянул на себя часть покупателей — они голосовали рублем, частично отдавая предпочтение вторичному жилью. Основной точкой отсчета стала Москва, где вторичка с начала развития реформы долевого строительства стала более востребованной по сравнению с периодом 1,5-2-летней давности, при этом объем предложения за год вырос на 8%.
«По данным на начало декабря, объем предложения на вторичном рынке «старой» Москвы составляет 19,8 тыс. квартир или 1,508 млн кв.м в суммарной площади квартир. Объем предложения на вторичном рынке в границах старой Москвы с начала года увеличился на 8%», — рассказывает генеральный директор компании «Азбука Жилья» Владимир Каширцев.
Предложение увеличивается, в том числе, за счет того, что на рынок выходят квартиры в уже готовых новостройках. В построенных корпусах реализуется 8,6 тыс. квартир и апартаментов.
«Рынок последние годы стабилен в своей нестабильности. При этом снижения спроса на вторичном рынке мы не ощутили. Сроки экспозиции зависят по-прежнему от ряда факторов, влияющих на ликвидность, таких как местоположение продаваемого объекта, наличие балкона, удаленность от метро или станции, состояние, документы и пр. Средний срок экспозиции для однокомнатных квартир — 1-2 месяца, двухкомнатных — 2-4 месяца, трехкомнатных — до 6 месяцев», — добавляет руководитель отдела городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.
Несколько другие данные приводят эксперты компании «Инком-Недвижимость». По их мнению, спрос на вторичном рынке жилья Москвы за год снизился на треть.
«На протяжении этого года отмечалось ежемесячное снижение спроса в сегменте, выраженное во внесенных авансах, по отношению к аналогичным периодам 2018 (за исключением февраля). Минимального значения этот разрыв достиг в июле (-7%), максимального — в июне (-40%)», — отметили аналитики.
По их словам, отрицательная годовая коррекция спроса имеет ряд причин. Во-первых, осенью 2018-го покупательская активность находилась на аномально высоком уровне.
Во-вторых, в текущем году не проявился традиционно высокий спрос в осенние месяцы. Если в предыдущие годы уровень спроса осенью в целом был как минимум на 10% выше в сравнении с летними месяцами, то в 2019-м активизации сегмента не произошло.
При этом все эксперты солидарны, что в целом в этом году рынок вторичного жилья охарактеризовался своей нестабильностью.
«Если бы меня попросили прямо сейчас охарактеризовать рынок одним словом, то я сказал бы, что лучшее слово, на мой взгляд, это — неопределённость», — подтверждает слова коллеги ведущий эксперт офиса МИЭЛЬ «Сущевский» Евгений Коноплёв.
Взлет цен
По словам руководителя аналитического центра ЦИАН Алексея Попова, стоимость квартир на вторичном рынке в Москве и регионе в целом стабильно росла на протяжении 2019 года. В годовом выражении рост цен составил 4,2%.
Подтверждает его слова и Мищенко, которая отмечает, что вторичное жилье за 2019 год выросло почти по всем сегментам жилья.
«Меньше всего дали прирост квартиры в старом фонде. Так, например, в 2018 году можно было купить квартиру на Бабушкинской площади 32-35 кв.м до 6 млн руб. В 2019 году на аналогичные квартиры стартовая цена — от 6,5 млн», — говорит эксперт.
«Рост цен на вторичном рынке в Москве в 2019 году связан с двумя факторами — восстановлением доходов населения и активным повышением цен в новостройках. Собственники квартир на вторичном рынке на протяжении последних месяцев обращали внимание на поведение застройщиков и на информационный фон о «неизбежном» росте цен, связанным с переходом на эскроу-счета. Часть потенциальных покупателей осознанно отказались от покупки новостроек в переходный период и стремились решить свои жилищные вопросы на вторичке. Повышение активности покупателей привело к росту числа показов, снижению сроков экспозиции объектов, что позволило выводить новые объекты на вторичном рынке по более высоким ценам, чем год назад», — говорит Попов.
По словам Каширцева, в ближайшие полгода ожидается дальнейшее увеличения цен в пределах 2-3% в среднем по массовому сегменту и на 1-1,5% в бизнес-классе.
А вот Коноплев отмечает, что «жизнь, даже если кипит и бурлит, то кипит и бурлит в нижнем ценовом секторе, и особенно активно — на «ценовом дне» рынка».
«Сделки с ценником выше 25 миллионов сегодня большая редкость, а квартиры по 30-40 миллионов могут по-прежнему годами ждать покупателя, пока продавцы не смирятся с ситуацией и не согласятся существенно корректировать ценник. Делать им это тем сложнее, чем больше они слышат разговоры о «росте цен», который действительно весь год происходил, но происходил в низшем ценовом сегменте», — говорит эксперт.
Он добавляет, что все это приводит ещё и к «вымыванию» качественного предложения и к дальнейшему росту цен на самые недорогие квартиры — даже с серьёзными потребительскими недостатками.
«Год назад «однушку в хрущевке на первом этаже» было сложно продать за 5 миллионов рублей, сегодня её и за 6 миллионов покупают охотно», — иллюстрирует эксперт.
В целом же, как уверена Елена Мищенко, в 2020 году темпы роста цен на жилье будут не значительны, но оно все равно будет расти.
«Пока это неизбежно. В московском регионе на одного человека построено всего 24 кв.м жилья, это очень мало. Ипотечные программы также способствуют желанию покупать. Так что ожидаем увеличения», — заключает эксперт.