Источник: Varianti.lv
Звучавшие весной пессимистичные прогнозы в отношении рынка недвижимости Юрмалы, можно сказать, не оправдались. Обвала цен не случилось, да и сам спрос оказался не так уж плох. В условиях дефицита иностранных покупателей (а добраться до нас им не позволили закрытые границы) резко возрос интерес к курортной недвижимости со стороны жителей Латвии. Все опрошенные журналом m2 и порталом varianti.lv профессиональные участники юрмальского рынка недвижимости уверены: пандемия не нанесла ему вреда!
Эвита Земберга-Заковска, специалист по маркетингу компании Ober-Haus:
– По данным Государственной земельной службы, за первые 9 месяцев 2020 года в Юрмале было зарегистрировано примерно на 24% меньше сделок с жилыми помещениями и участками под застройку, чем за соответствующий период прошлого года. Рынок недвижимости Юрмалы у многих латвийцев до сих пор ассоциируется с эксклюзивной недвижимостью, однако, анализируя данные реальных продаж, делаем вывод, что большинство сделок происходит с серийными квартирами в разных районах курорта – Булдури, Асари, Каугури, Слоке, Меллужи или Дубулты. И цены на них сопоставимы с уровнем цен в микрорайонах Риги. В Юрмале серийные квартиры стоят в среднем от 580 до 900 евро за квадратный метр, в зависимости от состояния и расположения квартиры.
Если анализировать сделки купли-продажи, заключённые в 2020 году в сегменте квартир, то около 80 из 410 имели отношение к новым проектам. Средняя сумма покупки в них составляла 190 000 евро, а наиболее востребованными были двух- и трёхкомнатные квартиры площадью около 90 кв. м. Средняя цена квартир в новостройках Юрмалы составила 2 100 евро за кв. м.
В 2020 году были зарегистрированы две сделки с квартирами, цены которых превысили шестизначные цифры: на проспекте Дзинтару и проспекте Булдуру. Примерно 30% от общего количества сделок в новых курортных проектах заключались на суммы свыше 250 000 евро, 25% – в ценовой амплитуде от 100 000 до 150 000 евро. Большинство таких сделок зарегистрировано на территории от Майори до Лиелупе.
В сегменте частных домов статистика показывает 117 сделок, из них пять – в ценовой категории от 1 000 000 до 1 640 000 евро. По сравнению с ситуацией до вспышки Covid-19 доля местных покупателей определённо стала выше, особенно в сегменте премиум. Из-за установленных весной общемировых ограничений и сложностей с путешествиями обычный интерес иностранцев к недвижимости в Юрмале в этом году резко упал.
По наблюдениям специалистов Ober-Haus, покупатели стали осторожнее, так как ситуация с дальнейшим распространением вируса или контролем над ним по-прежнему не ясна. В результате продавцы недвижимости стали более гибкими и уступчивыми в переговорах о ценах. В разумных пределах, конечно. Не чувствуется отчаяния, о котором свидетельствовало бы значительное снижение цен. Дальнейший ход сделок в Юрмале будет уже зависеть от распространения вируса, так как нынешние динамичные внешние условия и любые ограничения влияют на поведение покупателей и их возможности.
Анна Беляш, партнёр компании Private World:
– Тёплый сезон года для рынка недвижимости Юрмалы прошёл неплохо. Весной прогнозы на лето 2020-го были совсем грустными, но действительность оказалась приятнее, чем ожидалось. Почувствовали устойчивый спрос со стороны местных клиентов. Чаще всего в роли покупателей выступали молодые семьи, приобретавшие курортное жильё в кредит. В 70% случаев нашим соотечественникам были интересны квартиры и апартаменты, в 30% – частные дома или земельные участки под застройку. У молодых семей в силу привлечения к сделке кредитования бюджет имел четкие рамки, определявшиеся суммой, которую готов был выделить банк.
Небольшие домики с земельными участками вызывали интерес, если продавцы предлагали их дешевле 220 000 евро либо соглашались снизить до этой границы цену более дорогих объектов. По квартирам сделки с местными проходили по более скромным ценам.
В категории «дома и квартиры дороже 220 000 евро» доминировали нерезиденты. Это те иностранцы, которые благодаря наличию ВНЖ или по другим причинам постоянно проживали в нашей стране до начала пандемии Covid-19 и этим летом решили поменять свои условия жизни. Апартаменты в новых проектах первой линии Юрмалы были им интересны, если при площади около 100 квадратных метров стоят от 300 000 до 450 000 евро. Более дорогие продажи случались крайне редко.
Запросы от иностранцев продолжают приходить и осенью. И не только из России, у нас есть клиенты из Турции и Швейцарии. Вот только проблема – люди не могут к нам приехать. На рынке рассказывают о случаях, когда зарубежные клиенты покупали, так сказать, удалённо, однако у нас таких примеров не было. В этой ситуации не остаётся ничего другого, как ждать завершения второй волны пандемии и открытия границ. При этом, когда это произойдёт, вполне возможно, что рынок Юрмалы покажет плюсовую динамику. Мы уже чувствуем, что адекватных по цене и качеству объектов не хватает. Ликвидные дома и апартаменты на вторичном рынке распродались этим летом. Интересные варианты сейчас больше предлагают не частные продавцы, а застройщики. Они более гибкие, как нам кажется, в переговорах, если речь заходит о цене.
Александр Цыкунов, владелец компании VIP Real:
– На удивление хороший сезон выдался – движение началось с начала карантина, на который нас посадили ещё весной. Активность латвийских покупателей резко возросла. Живой интерес был и в премиальном сегменте. В период весеннего карантина VIP Real провела сделку с местными клиентами за 1,5 млн евро.
Местные покупали и земли, и дома. В сделках, и не только в наших, но и в тех, о которых знаем лично, фигурировали хорошие цифры: участок на первой линии был продан за 1,2 млн евро, другая земля – за миллион, ещё одна – за 600 000… Новыми владельцами этих объектов недвижимости стали именно местные, что довольно нетипично. До этого года такое случалось редко, а тут в таких количествах и по таким ценам!
Что касается спроса со стороны иностранцев, то сделки были, они происходят, и спрос остаётся. Нерезиденты в дорогом сегменте спрашивают также и квартиры в новых проектах. Со стороны граждан России спрос есть и сейчас, но он больше дистанционный – приехать пока не могут. Многие из тех, кто смотрел в прошлом году и не купил, в разговорах с нами признаются: в 2020 году пожалели об этом. Теперь ждут, когда откроют границы.
Легче проводить сделки прямо сейчас тем иностранцам, кто как-то связан с Латвией или находится внутри Европейского союза. Есть примеры, когда дети покупали своим родителям, чтобы оформить им ВНЖ. Покупали сестре. Другой случай – люди, родившиеся в СССР, но с паспортами европейских стран. При нашем участии одни такие граждане Польши приобрели сразу две квартиры под объединение в новом проекте на проспекте Дзинтару, 28. Ротация среди иностранных владельцев юрмальской недвижимости имеется, но массово никто не скидывает. Иностранцы точно меньше продают, чем раньше. Больше покупают.
Резюме всего этого: в условиях пандемии коронавируса интерес к курортной недвижимости возрос. Со стороны как местных, так и иностранцев. И юрмальские цены точно не упали! Не скажу, что они поднялись. Однако многие владельцы новых юрмальских проектов перестали идти на те уступки, на которые соглашались год назад. Ощущая спрос и получая от клиентов предложения, аналогичные тем, что были год назад, отвечают отказом. Говорят: мы подождём.
Самые большие сложности для рынка недвижимости Юрмалы и покупателей дорогих объектов создаёт отсутствие чётких и прозрачных банковских критериев к легальности происхождения средств клиентов. Понятно, когда отказывают какому-то зарубежному чиновнику – пусть, мол, доказывает легальность, но когда месяцами мурыжат потенциального покупателя – обладателя ВНЖ Латвии, шесть лет ведущего здесь бизнес, являющегося налоговым резидентом нашей страны и два с половиной десятилетия владеющего счётом в швейцарском банке, это является нонсенсом!
Павел Григорьев, специалист компании Metropolis Riga:
– Для рынка недвижимости Юрмалы, как, думаю, и для многих других сфер экономики города, нынешний год стал вызовом, проверкой на прочность, стрессоустойчивость и креативность предпринимателей. Ведь Юрмала – это в первую очередь курорт, а курорт без туристов не может функционировать нормально. С наступлением марта 2020 года и началом в Латвии пандемии рынок недвижимости, как, впрочем, и многие другие сферы деятельности, замер в ожидании. Замерли и потенциальные покупатели и арендаторы. Это было непростое время для застройщиков, риэлторов и других лиц, вовлечённых в работу с недвижимостью. Пошла волна негативных прогнозов от разного рода «экспертов», предложений от токсичных клиентов о покупке по ценам, значительно уступающим рыночным, начались перебои с финансированием сделок. Однако нервы у юрмальских застройщиков крепкие: им не впервой переживать разного рода кризисы. А мрачные прогнозы так и остались лишь на бумаге: цены в массе своей не изменились, в том числе и на аренду. Летний сезон как для продавцов, так и для арендаторов оказался в целом неплохим. Нехватку традиционного арендатора с востока заменил арендатор внутренний, а также западный. Приехали и многие обладатели ВНЖ, что создало в городе привычную и традиционную курортную обстановку.
После кратковременного ожидания падения цен проснулся и покупатель. Если по весне запросы, да и сделки шли робко, то к середине лета и спрос, и сделки вышли как минимум на привычный уровень.
К слову, покупатель в этом году, безусловно, несколько иной. После окончания локдауна мы стали получать массу запросов от местной аудитории, которая обратила взор на юрмальский рынок. Люди, планировавшие покупки в Риге, стали сравнивать их с юрмальскими объектами. Свой вклад в такие настроения внесла и самоизоляция. Для восточных соседей мы снимали много видеоконтента, благодаря чему они уже зарезервировали несколько объектов. Отмечу и латвийских экспатов, представителей IT-индустрии как из Латвии, так и из других стран, которые вдохновились работой из дому и решили приобрести апартаменты в Юрмале, откуда приятнее работать удалённо.
В целом на середину осени наблюдаем устоявший спрос на квартиры с двумя-тремя спальнями в проектах бизнес- и премиум-класса. Влияние Covid-19, конечно, есть, но на цены это никак не влияет. С наступлением второй волны пандемии ожидаем стабильного спроса, готовимся к различным методам презентации объектов и показов. Настроение боевое!
Эдгар Гринбергс, специалист Capital Property:
– Рынок Юрмалы сохранил стабильность и мало чем отличался от прошлых лет. Цены особо не падают, а спрос реально превышает предложение. В этом году были раскуплены почти все адекватные дома, в том числе и с ценами выше миллиона. И тон в сделках задавали местные. В результате хороших предложений домов почти не осталось. Поэтому люди начинают рассматривать покупку участков под застройку: не смогли найти дом – будут строить.
По квартирам в новых проектах: был сумасшедший спрос на маленькие площади. Его в 2020 году дополнил возросший интерес к просторным квартирам – от 150 кв. м и выше. Таких сделок сравнительно много, и не все запросы можем удовлетворить. Важно, конечно, чтобы цена недвижимости была адекватной. По нашим наблюдениям, даже состоятельные покупатели перестали концентрироваться на новых проектах только первой линии, смотрят на разумность. Первую линию берут, если удаётся получить цену, близкую к 4 000 евро за кв. м.
Такого интереса, как в этом году, со стороны местных клиентов не видели давно. Если бы ещё латвийские банки более благосклонно смотрели на юрмальскую недвижимость и для её покупки предложили местным специальные ипотечные программы, то дела шли бы ещё лучше. А пока вынуждены констатировать: банки весьма неохотно кредитуют юрмальских покупателей, в том числе и потому, что не всегда понимают здешние цены.
Отмечу и замечательное состояние сегмента арендной жилой недвижимости. И в июле, и в августе, несмотря на минимальное количество отдыхающих россиян, показатели Юрмалы были сопоставимы с прошлым годом. Есть спрос и на долгосрочную аренду. Сами были приятно удивлены, когда всего за день экспонирования объекта на рынке сдали на год пентхаус в новом юрмальском проекте по цене 3 000 евро в месяц!
Алдис Лездиньш, владелец агентства Aldis. Jūrmala:
– На мой взгляд, 2020 год примечателен значительным увеличением спроса со стороны платёжеспособных клиентов (в том числе снова со стороны нерезидентов), интерес которых усилился благодаря хорошим возможностям обеспечения приватности в Юрмале в условиях пандемии Covid-19, а также из-за многократно упоминаемого набора положительных качеств Юрмалы как места жительства (все же это большая редкость в мире, причем с отличным соотношением цены и качества жизни). Однако здесь подчеркну, что в абсолютном большинстве случаев востребована недвижимость только в очень хороших (возможно, эксклюзивных) местах – в непосредственной близости от моря (желательно в дюнной зоне). Клиенты категорически формулируют требование – не дальше 300-400 м от моря и в рамках интересов по улице Капу до реабилитационного центра.
Редко, но рассматривается и недвижимость на первой линии застройки берега Лиелупе, которая граничит с прибрежной полосой. Наконец-то и у нас место приобретает решающее значение при принятии решения о покупке.
Результатом сделок этого года в Юрмале стал острый дефицит в сегменте элитных домов и земли – подавляющее преобладание спроса над предложением. Следует добавить, что реальные сделки совершаются по высоким, но в то же время компромиссным ценам, достигнутым в результате торга, и только в том случае, если, по мнению банков, законность происхождения денег покупателя четко доказана.
Новая тенденция на рынке недвижимости в Юрмале в этом году, которая, думаю, перерастет в устойчивую, – в Юрмале снова ищут и покупают участки под застройку.
И только в отношении них в обозримом будущем вижу значительный потенциал роста цен, потому что дома, предлагаемые на юрмальском рынке, устарели как морально (проекты, технология, материалы), так и физически. И цены на них завышены, часто даже неадекватны.
В большинстве случаев владельцы все еще выставляют в рекламных объявлениях цены в надежде на удачу (вспоминая цены на дома «жирных лет»). Потенциальные покупатели могут годами продолжать мониторить рынок жилья в Юрмале, пока не придут к выводу: адекватный по цене дом в хорошем и привлекательном месте у моря найти практически невозможно. Конечно, со временем хозяева будут вынуждены скорректировать цены (то есть снизить), за исключением случаев, когда дом находится действительно в отличном месте. Понятно, почему покупается земля — сейчас новых, современных домов в Юрмале в хорошем месте у моря практически нет. Исключение, которое только подтверждает правило, – это молниеносно (и дорого) проданные две новостройки на улице Капу. То же самое относится и к квартирам. Конечно, недвижимость в Лиелупе пользуется спросом и на проспекте Межа, который дальше от моря, но особенно высока она в районах, ближайших к Риге, в непосредственной близости от моря. Например, за земельный участок площадью 3 335 кв. м на проспекте Дзинтару, 25, в этом году уплачено 2 900 000 евро (что соответствует уровню цен «жирных лет»). При этом объекты, находящиеся в условно отдаленных районах Юрмалы, например на речной стороне железной дороги, мало востребованы, а их уровень цен больше соответствует уровню других ближних к Риге самоуправлений.