Источник: Domofond.ru
Один из самых частых вопросов юристам – о регистрации нанимателей (в народе – арендаторов, но так правильно называть людей, которые арендуют коммерческие площади) в квартире. Собственники жилья всегда опасаются, что, зарегистрировав жильцов на своей жилплощади, потом их можно и «не выписать». Что нужно знать про эту процедуру, какие пункты включить в договор найма и каких ситуаций опасаться, читайте в материале.
Регистрация бывает двух видов: по месту жительства и по месту пребывания. Первая – постоянная, – и как раз ее оформлять нанимателю не стоит: она дает неотъемлемое право пожизненного проживания в квартире и распоряжения имуществом в ней. Несмотря на то, что, по закону, есть возможность снять человека с постоянной регистрации по суду, на практике, как рассказывают юристы, такое происходит редко.
Второй вид регистрации – по месту пребывания – еще называют временной. Собственник жилья обязан оформить ее нанимателю для того, чтобы тот смог устроиться на работу, прикрепиться к поликлинике, определить детей в сад или школу и т.д. Исключение составляют люди, снимающие жилье, на срок менее, чем 90 дней, либо же граждане, имеющие постоянную регистрацию по месту жительства в том же регионе, где они «арендуют» квартиру.
«С временной регистрацией наниматель не получит штампа в паспорте и права распоряжаться квартирой (только проживать), но все остальные преференции, которые дает постоянная регистрация, у него будут. Так, он сможет не бояться штрафов за отсутствие регистрации», – комментирует председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
Кстати, штраф может быть наложен не только на нанимателя, но и наймодателя (собственника), если квартирант проживает у него в квартире, а регистрация так и не сделана. Согласно ст. 19.15.2 КоАП РФ, в этом случае собственника могут оштрафовать на 7 тыс. рублей в Москве и Санкт-Петербурге или на 5 тыс. рублей при условии, что жилье находится в регионе РФ.
Как зарегистрировать нанимателя?
После подписания договора найма его копия вместе со всеми документами предоставляется в орган регистрационного учета либо в МФЦ. Если вы выбираете орган регистрационного учета, помните, что весь пакет документов должен быть подан непосредственно собственником жилья.
«Если же все происходит через МФЦ – это может сделать и наниматель жилого помещения. Однако сотрудники МФЦ неохотно берут документы в отсутствии владельца жилья, так как существует риск их подложности. Устранить это недоверие можно, заключив договор найма в нотариальной форме. Однако в этом случае необходимо будет оплатить услуги нотариуса», – рассказывает управляющий партнер АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Иван Иутин.
Сроки регистрации
Минимальный период, на который оформляется временная регистрация, составляет 3 месяца, максимальный – 5 лет, – все зависит от того, насколько заключен договор. По окончании срока своего действия она автоматически аннулируется. Однако, если есть сомнения в нанимателях, собственнику жилья можно посоветовать зарегистрировать жильцов на небольшой срок (обычно, 3 месяца) и убедиться в их добросовестности. Потом регистрацию можно пролонгировать.
Законодательством предусмотрено досрочное прекращение временной регистрации. Тогда владелец квартиры должен самостоятельно написать заявление об убытии квартиранта. Подается такое заявление в тот орган, через который оформлялась регистрация.
«Приведу в пример продажу жилья. Наличие временно зарегистрированных там людей может затруднить данный процесс – покупатели зачастую не хотят, чтобы в их будущей квартире были «прописаны» посторонние. Поэтому заблаговременно уведомите нанимателей о предстоящей продаже и необходимости освободить помещение, а также о снятии с регистрационного учета по вашему адресу», – отмечает помощник юриста АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Вячеслав Кожанов.
Вместе с тем с жильцами не всегда можно договориться. Не редки случаи, когда наниматели отказываются съезжать до окончания срока действия договора аренды.
«Собственник вправе выселить квартиранта через суд в случае, если он нарушает правила проживания в квартире, портит имущество либо же использует жилое помещение не по его назначению», – рассказывает доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева.
Однако, чтобы не искать причины для снятия нанимателя с регистрационного учета по вашему адресу и избежать конфликтов, в договоре найма стоит предусмотреть пункт о его досрочном расторжении. Тогда в случае той же продажи квартиры владельцу жилья не нужно будет ждать, пока действие документа закончится.
Возможные риски для собственников
При всей безопасности оформления временной регистрации для наймодателя последнему следует знать о нескольких важных аспектах. Так, в некоторых случаях возможно увеличение коммунальный платежей. Особенно, если квартира не оборудована приборами учета (счетчиками).
«В ряде регионах отдельные коммунальные услуги тарифицируются в зависимости от количества проживающих в квартире людей, поэтому в такой ситуации обязанность оплаты коммунальных услуг лучше возложить на нанимателя жилья, указав об этом в договоре», – комментирует Иван Иутин.
После оформления временной регистрации в жилом помещении считается, что наниматель находится именно там. Поэтому даже после отбытия жильца, если он задолжал кредитной организации, звонки, корреспонденция и розыскные мероприятия будут приходиться на указанный адрес. А если временно зарегистрированное лицо будет являться должником по исполнительному производству, судебные приставы-исполнители могут обращать взыскание на имущество по месту его временного проживания.
«В квартиру собственника могут прийти приставы для описания имущества по долгам нанимателя. В дальнейшем собственнику жилого помещения придется потратить много сил и времени для того, чтобы вернуть свое имущество, изъятое из квартиры. Правда, владелец жилья вправе обратиться в органы миграционного учета и попросить о снятии жильца с временного регистрационного учета, мотивировав это его отсутствием в квартире», – рассказывает юрисконсульт офиса «Водный стадион» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Евгений Мохнаткин.
Еще один момент, о котором наймоделям следует помнить – регистрация несовершеннолетних без согласия собственника жилья. Так как несовершеннолетний имеет право жить вместе со своими родителями, законом установлена возможность временно зарегистрированных лиц также зарегистрировать и своего ребенка по данному адресу. При этом владельца жилого помещения могут об этом и не спрашивать.
«Временная регистрация несовершеннолетнего производна от временной регистрации родителей. Соответственно, она заканчивается в тот же момент, когда и заканчивается временная регистрация родителей. Наличие в договоре найма запрета на регистрацию несовершеннолетнего никак на нее не повлияет: данный пункт будет нарушать права ребенка на проживание со своими родителями, и в любом случае его зарегистрируют», – комментирует Вячеслав Кожанов.
Если у хозяина жилья возникнут разногласия с квартиросъемщиками, у которых в данной квартире будут зарегистрированы их дети, процесс выселения таких жильцов может усложниться.
Налоги
При заключении договора найма жилья наймодатель обязан платить налог с получаемого дохода. Как правило, это «стандартные» 13%. Вместе с тем есть возможность уменьшить налог – если собственник оформит себя в качестве самозанятого.
«Не нужно посещать налоговую инспекцию. Все можно сделать через мобильное приложение «Мой налог». Если наймодатель-самозанятый сдает жилье физическому лицу, налоговая ставка для него составит 4%, а если юридическому лицу – 6%», – рассказывает руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов.
Договор найма, заключенный на срок менее года, не подлежит регистрации в Росреестре. Однако платить налог все равно придется. От срока действия договора найма обязанность уплачивать налоги не зависит, добавляет Владислав Фролов.
В отношениях наймодателя с нанимателем всегда есть место для возникновения спорных ситуациях. Избежать их поможет грамотно составленный договор найма. Поэтому к его составлению стоит подходить с особым вниманием.